Interview de Laurent Vimont
L'IMMOBILIER SELON LAURENT VIMONT.
La semaine dernière, Eric Tréguier du magazine Challenges et Virginie Grolleau du Nouvel Observateur ont interrogé Laurent Vimont, président et directeur général de notre réseau. CENTURY 21 Immobilier République vous retranscrit ses propos.
Le marché de l’immobilier, ça monte et ça descend.
D’un côté, les prix montent de 7,5%. De l’autre, les volumes des ventes baissent de 7%. Dès lors, nous assistons à un phénomène de correction des prix. Dans certaines régions de France, les vendeurs doivent revoir leur tarif à la baisse.
Paris : des ventes en légère baisse
Dans la capitale, nous observons une hausse de 17,5% avec pour la première fois depuis quelques mois, un retrait de 1% des volumes de ventes. Mais prenons du recul. Paris n’est pas le reflet de la France. Elle ne représente en effet que 5% des volumes nationaux.
Et en Ile-de-France ?
En Ile de France, les volumes de ventes ont augmenté de 10%. En revanche, on voit déjà les volumes couler en Seine-et-Marne et en Seine-Saint-Denis.
Paris et la région parisienne ont un point commun : le fait d’avoir des clients acquéreurs de moins de 30 ans de moins en moins nombreux. On observe en effet une baisse de 20% de cette catégorie de clients en volume.
Les jeunes acheteurs : pourquoi sont-ils moins nombreux ?
Les raisons sont doubles : la hausse des prix et la hausse des taux. Ce double effet a une conséquence importante sur les montants d’apports personnels.
En France, au second semestre 2010, pour 1000 € de mensualité, il fallait à l’époque 22 000 € d’apport personnel.
Au 1er semestre 2011, le prix de vente moyen a augmenté et le montant du crédit a diminué (les taux étant en hausse).Le montant de l’apport est alors passé à 49 000 €.
Par conséquent, les acheteurs de moins de 30 ans rencontrent plus de difficultés pour immobiliser en si peu de temps une somme aussi importante. Les prix de vente moyens ont tellement augmenté qu’ils n’ont pas pu suivre la hausse des prix. C’est le premier effet du blocage des volumes de ventes.
Selon Laurent Vimont, la hausse des prix est causée par deux profils de clients acquéreurs :
- les secundo-accédants (propriétaires parisiens) qui ont pu financer la hausse des prix en revendant leur logement et en bénéficiant de la hausse des prix
- les investisseurs
Nous pouvons observer un phénomène de centrifugeuse à Paris. La hausse des prix expulse vers l’extérieur les acheteurs qui ne peuvent plus financer les prix fixés par les vendeurs. Les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne hébergent cette clientèle. Dans ces deux départements, les prix d’appartements ont augmenté de 15% entre 2010 et 2011.
Les vendeurs : à la recherche de plus-values immobilières
Il est naturel qu’un vendeur essaie d’optimiser sa transaction. Voici le processus classique. Pendant trois mois, il essaie de vendre son bien en fixant son prix de mise en vente. Cependant, lorsqu’il se rend compte que le marché bloque et qu’il n’arrive pas à vendre, le client vendeur adapte son prix à celui du marché.
Ceci étant, les clients qui vendent après dix ans de détention ont des plus-values qui sont d’environ 100% en région parisienne ou en France, et de 145% à Paris. Selon Laurent Vimont, « adapter son prix de mise en vente de 5%, ce n’est pas renoncer à une plus-value. L’important, c’est de réussir à faire une transaction et pas d’obtenir le maximum du maximum du prix de la vente ».
« Les français, tous propriétaires »
Il existe deux types de propriétaires : les propriétaires occupants et les propriétaires investisseurs. Dans le réseau CENTURY 21, les employés-ouvriers, qui souvent étaient locataires, sont devenus la première catégorie d’investisseurs particuliers. La propension a doublé en dix ans et dépasse aujourd’hui celle des cadres supérieurs. 16% des clients du réseau sont des investisseurs qui achètent des logements pour mettre en location.
S’ils ont près de 35 ans, ils cherchent généralement à se constituer un apport pour leur future opération immobilière. Quand ils ont 50 ans, ils cherchent à se créer un « matelas financier » pour leur retraite et s’assurer une rente mensuelle. Pour Laurent Vimont, « tous propriétaires, c’est peut-être caricatural ou du moins un peu excessif mais ce n’est pas un mauvais calcul ».
Les prévisions des prix de l’immobilier pour le second semestre
Pour Laurent Vimont, hormis les évènements exceptionnels, l’immobilier répond à un cycle qui est infaillible. Quand les prix montent trop, les volumes de vente se bloquent. Dès lors, les vendeurs comprennent qu’ils doivent adapter leur prix de vente, c’est-à-dire les revoir à la baisse. Selon le PDG de CENTURY 21, nous sommes en plein dans cette étape. Il prévoit une baisse des prix d’environ 2% pour le reste de l’année et ce, sur tout le marché national.